Helsinkiläisten siirtolapuutarhojen vuokrasopimukset ovat jälleen uusittavina ja vuokria ollaan korottamassa. Korotuksen siirtolapuutarhurit hyvin ymmärtävät, mutta kaupungin ehdottaman korotuksen suuruus on järkyttänyt.
Helsingin kaupunki on konsulttien ohjaamana esittänyt vuokriin jopa 261 % korotuksia. Se tarkoittaisi sitä, että siirtolapuutarhuri maksaisi jatkossa 3,6 kertaa niin paljon vuokraa kuin aiemmin. Korotus tuntuu suurelta ja sitä se on myös faktojen valossa. Näytän, että tällaiset korotukset eivät ole kaupungin maiden muuhun vuokratasoon suhteutettuna perusteltuja. Esitän myös keskustelun pohjaksi arvioni, että vuokrataso on nyt tietoon perustuen oikea, eli tarvetta korotuksille ei ole. Jos korotuksia kuitenkin tehdään, niiden perusteltu suuruus asettuisi välille 0–68%, mikä jäisi kauas konsulttien esittämistä korotuksista.
Siirtolapuutarhapalstan satoa vuodelta 2024.
Tausta: Maan arvo ja sille tuottotavoite
Nykyiset vuokrasopimukset on solmittu 1997, mutta Helsingin kaupunki viittaa vuokraneuvotteluissa vuonna 1957 omaksuttuun käytäntöön ja kaupunginvaltuuston 1.10.1980 tekemään päätökseen asuntotonttien vuokranmääräämisperusteista. Kaupungin perimä maanvuokra voidaan käsittää sidotun maapääoman korkotuotoksi ja näissä tuottoprosentiksi on määritelty 5%. Eli valtuusto on 1980 katsonut, että viisi prosenttia maan myyntihinnasta on ok vuosivuokra asuntotontista.
Asuntotonttien vuokraperusteet on tuolloin 1.10.1980 laskettu rakennusoikeuden mukaan kaavalla
Rakennusoikeus x myyntiarviohinta (€/kerrosneliömetri) x 5% = alkuvuosivuokra.
Asuntotonttien vuokraperusteet ja kerrosneliömetrit soveltuvat puutarhapalstojen vuokraamiseen aika huonosti, koska mökit eli kesämajat eivät ole asuntoja ja vuokraamisen ydin on puutarhapalsta.
2022 kaupunginvaltuusto päivitti tuottotavoitteita. Asuntotonttien tuottotavoite laskettiin 3,5 prosenttiin ja asumista palvelevien tonttien tuottotavoite jätettiin 5 prosenttiin. Tällainen asumista palveleva tontti voi olla vaikkapa kerrostalojen yhteinen sisäpiha, jolle sijoitetaan niiden jätehuoltopiste.
Viiden prosentin tuottotavoitetta siirtolapuutarhapalstalle voi pitää kohtuullisena tai korkeana, kun kyseessä on toisaalta haluttu maa-alue ja toisaalta maksajina ihan tavallisia palkan- ja eläkkeensaajia, kaupungin asukkaita.
Maanvuokran määrittää siis kaksi komponenttia. Tuottotavoitteen ohella toinen komponentti on maan arvo. Mikä sitten on oikea maan arvo, josta viiden prosentin vuosivuokra lasketaan? Kaupunginhan täytyy kohdella asukkaitaan tasapuolisesti.
Esimerkkilaskelmat
Tarkastellaan asiaa kohta esimerkin kautta, 256 neliön puutarhapalsta, jolla seisoo 20 neliömetrin mökki. Yksinkertaisuuden vuoksi jätetään huomiotta kerrosneliömetrien ja ulkomittojen ero. Jätetään samasta syystä huomiotta muutaman vuoden indeksikorotukset vertailun vuokrissa ja käytetään sellaisenaan niitä lukuja, mitä kaupunki on sopimuksiin kirjannut.
Elinkustannusindeksi joulukuussa 2024 oli 2333. [lähde]
Yleinen neliöhinta
Moraalinen kysymys on, onko kaupungissa maalla käyttötarkoituksesta ja kaavoituksesta riippumatta sama hinta. Onko maalle yleinen hinta sama asuntotontilla, liiketontilla, urheilukentällä, puistolla, metsällä, parkkipaikalla, pellolla ja viljelypalstalla? Useimmat meistä päätyvät varmaan vastaamaan, että oikeudenmukaista on hinnoitella vaikkapa puisto eri tavalla kuin liiketontti ja yksityisten kaupunkilaisten vuokraamat maa-alueet ominaisuuksiensa mukaan. Viljelyyn sopiva savimaa ilman kunnallistekniikkaa ei voi olla arvoltaan sama kuin hyväpohjainen asuntotontti kunnallistekniikalla, ja kaipa maan arvoon sijaintikin vaikuttaa.
Nykyinen vuokrasopimus
Nykyinen vuokrasopimus (1997) on sisältänyt vuosittaisen indeksikorotuksen ja vuokra on nyt 1,661 €/maaneliömetri eli vuosivuokra on 425,22 €/vuosi. Tällä hinnalla asukas ei vielä vietä kesäänsä kaupungissa, koska puutarhapalsta ei ole asuntotonttien kanssa samantasoinen. Kaupunki ei tarjoa siirtolapuutarhapalstoille viemäriverkkoa, vesijohtoa, sähköä tai katuvaloja, ei siis mitään perusinfraa. Jäsenet maksavat näistä ja yhteisvessoistaan maksua, jolloin yhden puutarhapalstan vuosimaksut ovat vuokran päälle n. 450 euroa/vuosi. Palstoille johtavat hiekkatiet kaupunki on pitänyt kesäkunnossa, mutta uudessa sopimuksessa ne siirtyvät puutarhojen hoitovastuulle. Kaupunki ei auraa teitä talvisin, joten vuokraamalleen palstalle ei talvella pääse kuin lumihangessa tarpoen. Siksi puutarhapalsta ei ole suoraan verrattavissa omakotitonttiin, joiden reunaan edellä mainitut perusasiat tuodaan.
Siirtolapuutarhapalstalla on velvoite viljellä hyötykasveja. Toki niillä vietetään myös vapaa-aikaa, tavataan muita ja viljellään esimerkiksi kukkiakin, kuuluvathan kukat puutarhaan. Lisäksi ne ovat kaikille avoimia kaupungin puistoja ja historiallisesti arvokasta rakennettua kulttuuriympäristöä.
Muita Helsingin kaupungin tuoreita vuokrasopimuksia
Nummisuutarinpuisto, Hyötykasviyhdistys ry [lähde]Vuosivuokra 2019 on 10509 m2:lle 1629 euroa eli 0,16 € /m2. Sopimus on voimassa vuoteen 2028. Jos kaupunki kohtelee viljelypalstoja tasapuolisesti mökillä tai ilman, on siirtolapuutarhapalstan vastaava vuokra siis 40,96 €/vuosi.
Kuninkaantammen palstat, Kuninkaantammen Kylätoimikunta ry [lähde]Vuosivuokra 2024 on 151 neliömetrille 1,40*2333/100 = 32,662 euroa eli 0,22 €/m2. Sopimus on voimassa vuoteen 2028 ja sidottu elinkustannusindeksiin. Siirtolapuutarhapalstan vastaava vuokra olisi 55,37 €/vuosi.
Mökki Kivinokassa [lähde]Vuosivuokra 2024 mökille ilman viljelypalstaa on 430 €/vuosi.
Maa-alue Puotilankentältä, Puotinkylän Valtti ry [lähde]Vuokra on maaneliötä kohti 1,00 €/m2 x 5% x 19,74 = 0,987 €/m2. Sopimus on voimassa vuoteen 2043 ja sidottu elinkustannusindeksiin. Siirtolapuutarhapalstan vastaava vuokra olisi 252,67 €/vuosi.
Osakeyhtiölle vuokrattu jalkapallokenttä Töölössä [lähde]Vuokra on maaneliötä kohti 1,00 €/m2 x 5% x 19,74 = 0,987 €/m2. Sopimus on voimassa vuoteen 2036 ja sidottu elinkustannusindeksiin. Siirtolapuutarhapalstan vastaava vuokra olisi 252,67 €/vuosi.
Kaupungin ehdottama uusi vuokra siirtolapuutarhapalstalle
Tuottotavoite olisi 5%. Vuokra olisi maaneliötä kohti 5, 5,5 tai 6 €/m2. Sopimus sidottaisiin elinkustannusindeksiin. 256 neliön siirtolapuutarhapalstan vuokra olisi sijainnista riippuen 1280 €/vuosi, 1408 €/vuosi tai 1536 €/vuosi. Korotusta nykyiseen olisi 201%, 231% tai 261%. Vuokrasopimuksen vuosihinta siis jopa 3,6-kertaistuisi.
Maan neliöhinta olisi urheilukenttään verrattuna jopa yli 6-kertainen.
Maan neliöhinta olisi mökittömään viljelypalstaan verrattuna jopa lähes 28-kertainen.
Oikeudenmukainen vuosivuokra siirtolapuutarhapalstalle
Oikeudenmukainen vuosivuokra, ehdotus A
Yhteensä 481 €/vuosi. Korotusta nykyiseen 13% ja hinnan sitominen elinkustannusindeksiin**.** Urheilukenttään verrattuna 1,9-kertainen maan neliöhinta.
Oikeudenmukainen vuosivuokra, ehdotus B
Jos kaupunki nyt haluaa noudattaa asuntotonttien maanvuokrasopimusten linjauksia myös siirtolapuutarhapalstoille, vaikka niillä ei ole asuntoja, tehdään sitten niin. Annetaan Helsingin itsensä kertoa linjaukset, linkki ja sivu 22.
“Asuntotonttien maanvuokrasopimuksia uusittaessa maanvuokra määritetään tontille rakennetun rakennuksen kerrosalan mukaan.”
Poimitaan saman Helsingin kaupungin 26.2.2018 päivätyn esityksen sivulta 11 kaikkein korkein kaupungin arvio vuokrausperusteesta, 714 euroa per kerrosneliömetri. Käytetään kaikkein korkeinta kaupungin tuottotavoitetta eli viittä prosenttia.
Yhteensä 714 €/vuosi. Korotusta nykyiseen 68% ja hinnan sitominen elinkustannusindeksiin. Urheilukenttään verrattuna 2,8-kertainen maan neliöhinta. Mökittömään viljelypalstaan verrattuna lähes 13-kertainen.
Oikeudenmukainen vuosivuokra, ehdotus C
Ehdotuksessa B ei ole huomioitu, että laatutaso kesämajan “tontilla” eli puutarhapalstalla ei ole sama kuin asuntotontilla. Huomioidaan tämä.
Yhteensä 468,46 €/vuosi. Korotusta nykyiseen 10,2% ja hinnan sitominen elinkustannusindeksiin. Urheilukenttään verrattuna 1,85-kertainen maan neliöhinta. Mökittömään viljelypalstaan verrattuna lähes 8,5-kertainen.
Ylläolevat ehdotukset on laskettu korkeimman vertailuvaihtoehdon mukaan. Alennusprosenttien 10% on maltillinen, eikä kokonaisalennus kata vuokraajalle näistä puutteista aiheutuvaa kustannusta/haittaa.
Lopuksi
Kaikissa ehdotuksissani itsensä kesäksi kaupunkiin sitova ja tänne veroeuronsa maksava kaupunkilainen maksaisi pienestä puutarhastaan aiempaa korkeampaa maanvuokraa. Tätä vuokraa eivät muut kaupunkilaiset subventoisi, koska nämä alueet ovat kaavassa viheralueita. Maa-alueen vaihtoehtoinen tuotto puistona olisi kaupungille puhdas nolla, mutta hoitokuluja siitä kyllä syntyisi.
Kun siirtolapuutarhoihin kohdistuu kysyntää, on oikea johtopäätös kaavoittaa niitä lisää, ei nostaa vuokraa kohtuuttomasti. Nykyisessä sopimuksessa on jo ollut elinkustannusindeksiin perustuva korotusautomaatti ja siirtolapuutarhapalstan maanvuokra on jo nykyisellään moninkertainen mökittömään viljelypalstaan ja muuhun epäkaupalliseen maanvuokraamiseen verrattuna.
Korotustarvetta ei siten ole, vaan sopimusta tulee jatkaa nykyisellä vuokratasolla sitoen se edelleen elinkustannusindeksiin. Helsingin ehdotus ottaa maalle konsulttien laskema arvo ja soveltaa sitten valikoidusti asuntotonttien linjauksia ei täytä kuntalaisten yhdenvertaisen kohtelun periaatteita. Mikäli korotuksiin kuitenkin päädytään, on sopimustasoa haettava ylläolevien ehdotusten suuruusluokasta.
Okko Ojala
Siirtolapuutarhuri
Helsinki
Lisäys 20.2.2025
Tässä vielä Vallilan siirtolapuutarhan vieressä olevan jalkapallokentän vuokrasopimus 2019–2034, jossa on käytetty 5% tuottotavoitetta, mutta maan arvoksi, josta tuo 5% lasketaan, on muodostunut 16295,02 €/16730 m²/5% = 19,48 €/m². [linkki]
Vallilan siirtolapuutarhalle maan arvoksi taas voi laskea ehdotetun 6 €/m² / 5% = 120 €/m².
Ottaisin kriittiseen tarkasteluun sekä ehdotetun maan arvon (käytetäänkö esim. kirjanpidollista arvoa vai markkina-arvoa) että viiden prosentin tuottotavoitteen. Vallilan jalkapallokentälle toteutuva vuokra on 0,974 €/m² eli esimerkkipalstamme vuosivuokra olisi 249,34 €.